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新聞資訊

住房發展進入新時代需要新思路

重慶渝開發股份有限公司網站  www.ardieandfriends.com  2017/12/1  來源: 經濟參考報

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經過近20年的住房制度改革和發展,住房總量供不應求矛盾已經得到明顯緩解,必須轉變過去供不應求階段的住房發展理念,形成以人為本的住房發展理念,在發展中保障和改善民生,補齊民生短板、全面改善居住條件。

面對新的住房發展階段,亟須改變住房宏觀調控工具化的傾向,改變過度強調住房經濟屬性的傾向,讓住房回歸居住本質屬性,針對不同收入、不同區域的差異性,根據分層、分城施策原則,精準界定不同類型住房產品的屬性。

針對住房發展的不平衡不充分矛盾,我們亟須根據不同屬性住房需求特點,構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

經過近20年的住房制度改革和發展,我國城鎮居民住房條件得到明顯改善,2016年城市人均居住建筑面積達到36.6平方米,比1998年住房制度改革之初幾乎翻了一番。住房總量供不應求矛盾已經得到明顯緩解,同時,住房發展不平衡不充分矛盾仍然存在,并對經濟結構平衡、新型城鎮化以及金融風險的影響日益突出。

十九大報告提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居,系統闡述了未來一個階段我國住房政策的價值取向、制度框架和發展目標,為解決新時代住房領域的不平衡不充分矛盾提供了一個清晰的路線圖和解決方案。

新時代需要建立

新的住房發展理念

近年來,住房迅猛發展對宏觀經濟、地方財政、金融資產以及家庭財富等方面產生了巨大拉動作用。主要表現為以下幾個方面:

第一,房地產成為拉動經濟增長的重要動力。2016年房地產業和建筑業的增加值占GDP比重為13.1%,房地產的帶動作用可以涉及到整個經濟的30%左右。第二,房地產成為地方財力的重要支撐。2016年國有土地使用權出讓收入3.7萬億,相當于當年地方政府本級稅收收入的57.9%。第三,房地產相關貸款成為銀行資產配置主體。截至2016年末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為26.7萬億,占各項貸款余額的25%。第四,住房成為居民重要的家庭財富。據有關測算,中國城鎮居民住房資產占總資產的比重為69%,而美國這一比例僅為29%。

但從經濟發展規律、新型城鎮化建設要求以及金融系統穩健性來看,房地產的高速發展具有階段性,并且是不可持續的。

第一,房地產投資對宏觀經濟帶動作用下降是經濟發展的客觀規律。根據全國第六次人口普查數據和近年來住房建設竣工情況測算,在全國城鎮常住人口中,家庭戶均住房套數已經達到1.0套以上,即過去住房供不應求的總體矛盾已經得到緩解,本地戶籍城鎮居民的住房問題已經得到基本解決。中國住房已經進入新的發展階段,原來動輒兩位數的投資增速將不會成為常態。

第二,房地產吸引大量財富涌入的“一枝獨秀”局面不可持續。除了一般意義上的銀行信貸,一些金融資產還通過信托、理財等渠道進入房地產領域,有些人還通過消費貸、經營貸等方式為房地產提供杠桿。這必然帶來兩方面嚴重結果。一方面是家庭消費潛力萎縮,特別是一些住房抵押貸款還款比例過高的家庭,消費能力和發展能力被嚴重削弱。另一方面,由于資金過度配置給房地產領域,直接導致實體經濟融資被擠占,經濟結構出現失衡局面。

第三,房地產市場高位運行導致新型城鎮化成本抬升,提高了農業轉移人口進城門檻。相當一部分農業轉移人口的家庭財富積累還相對薄弱,高企的房價勢必增加新市民進城的綜合成本,進而影響到新型城鎮化建設進程。

第四,房地產泡沫逐步積累將對金融體系的穩健性產生潛在風險。過度加杠桿甚至較長時間維持低利率是房價大幅上漲并產生房地產泡沫的重要原因。

第五,住房的財富效應導致社會群體分化,有房無房家庭之間的財富懸殊。由于近年來房地產市場持續普漲且幅度較大,前期購房家庭的資本利得豐厚。同時,住房資產在信貸杠桿的作用下,催生了自我強化的馬太效應。對于中高收入家庭來說,由于更具備使用信貸杠桿的能力,所以也更容易享受到住房資產增值的收益。對于中低收入家庭來說,商業性信貸支持不足,即使是購買首套、中小戶型的住房也往往會面臨貸款額度不足、貸款成本壓力相對較大的問題。另外,住房市場的區域分化也造成不同地區的家庭財富差距拉大傾向。

面對新時代的新特點新要求,面對住房領域發展不平衡不充分問題,必須轉變過去供不應求階段的住房發展理念,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,真正形成以人為本的住房發展理念,在發展中保障和改善民生,補齊民生短板、全面改善居住條件。與此同時,要提高防范房地產市場系統性風險能力,不斷完善財政、稅收、金融、土地、規劃等相關公共政策體系,有效控制防范房地產系統性風險,從而實現住房平穩健康發展,確保廣大居民能夠安居樂業,實現住有所居的發展目標,不斷滿足人民日益增長的對美好生活的需要。

新時代需要

準確界定住房屬性

住房既是具有居住功能的民生產品,也是具有較高價值量的資本品。在住房總量供不應求的階段,房價持續走高的主要動力是供求基本面造成的,即使出現階段性庫存往往會在下一個經濟周期中被消化掉,這也是過去10余年中國住房市場價格特征的基本邏輯。但在住房供求總量達到基本平衡的階段以后,住房市場對信貸、稅收、土地等政策更加敏感,或者說更容易在不當的政策刺激下,誘發房地產市場泡沫。

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責任編輯: 系統管理員
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